Özel Haber: Sümeyye Aksu
Kira hukukunda kira bedelinin tespiti ve uyarlaması davaları, kira sözleşmesinin fesh ve tahliye davaları, bunlarla ilgili alacak ve tazminat talepli davalar hukuk sistemi içinde önemli bir yere sahip ve bunlara ilişkin her yıl yargının önüne binlerce dosya geliyor. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı Kanun, Kira Hukuku alanında önemli bir yenilik getirdi. Bu yenilikle kira davaları öncesi arabuluculuk süreci zorunlu kılındı. Yapılan değişiklikler 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi ve ilamsız icra yoluyla tahliye davaları dışındaki uyuşmazlıklarda arabulucular önünde çözüm aranmaya başladı.Peki, adliyelerdeki dava dosyaları ne durumda, kira davalarında bir azalma var mı? Yüzde 25 zam sınırı arabuluculuk davalarını nasıl etkiledi? Arabulucu Avukat Şeyma Kesim merak edilenleri cevapladı.
“Kira tespit davalarında uyuşmazlıklar arttı”
Kira tespit davalarında uyuşmazlıkların arttığını söyleyen Kesim, “Arabuluculuk genellikle anlaşmamayla sonuçlanıyor. Örnek veriyorum; geçen hafta açtığım bir davanın duruşma tarihi 2024 ayının Temmuz ortasına verildi. Kiracılar da duruma şu gözle bakıyor; davalar uzun sürdüğü için o vakte kadar belki bir şeyler değişir, yeni yasa değişiklikleri gelir diyerek sürecin uzamasını sağlıyorlar” dedi.
“Borçlar Kanunu’nda ev sahibine tanınan hak”
Kira tespit davalarının, Borçlar Kanunu’nda ev sahibine tanınan bir hak olduğunu dile getiren Kesim, “Kira tespit davalarında bu hak 5. yılın sonunda kullanılabiliyor. Bilirkişi tarafından emsal araştırmaları yapılıyor. Bu noktada ilan sayfalarından, ev keşiflerinden yararlanılıyor. Metrekaresi, eskiliği yeniliği bütün bu doneler bir araya getirildiğinde emsal bir kira bedeli tespit ediliyor” diye konuştu. Burada ev sahiplerinin kiracıları mağdur ettiğini dile getiren Kesim sözlerini şöyle sürdürdü;
“Davayı başlangıçta tek bir rakamdan açabiliyorsunuz. Fakat gel gelelim davalar 1,5 sene sürdüğü için bu rakamlar bile karar tarihinde o günkü emsallerin yarısına tekabül eder hale geliyor. Dolayısıyla ev sahiplerinin açtığı bu davalar beklenen makul faydayı sağlamıyor. Bu davaları ıslah dediğimiz yenileme şansıda yok. Usulen böyle bir şeyin önü açık değil. Dolayısıyla o davadan ya vazgeçiyorlar ya da yeni bir dava açıyorlar”
“Davalar beklenen faydayı sağlamıyor”
“Enflasyon böyle devam eder ve her dava 1-1,5 sene sürerse bu davalarda emsal kiralara ulaşmak çok da mümkün olmaz” ifadelerini kullanan Kesim, “Örneğin 2 bin lira olan bir kira bedeli için 7 bin lira uyarlanması, tespit edilmesi için dava açtık. Nitekim bilirkişide 6,5 olarak belilerdi. Fakat dava 1 senedir dava sürüyor. Bugün oranındaki davalar 12 bin lira civarında oldu. Yani baktığınızda büyük bir zararımız var. Bu davadan vazgeçelim yeni bir tespit davası açalım. Bu seferde yine bu tespit davasını açtığımda 1 sene sürecek en az. Bugün 12 bin lira olan kira o dönemde 20 bin liraları bulacak. Bunu bilemediğimiz için bu davalar beklenen faydayı sağlamıyor. Evet yükseltiyor. Ama emsaline tam ulaştırıyor mu tartışmalı” değerlendirmesinde bulundu.
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkartma yolları
“Ev sahibi, kiracının kirasını düzenli ödememesi durumda evden çıkartabilir” diyen Kesim sözlerini şöyle sürdürdü;
“Bu da kanunda bir kira dönemi içerisinde 2 hakla ihtara düşürmek diye tanımlanıyor. Bundan kasıt nedir? Genelde ülkemizde kira sözleşmeleri 1 yıllık düzenleniyor. Bu süre içerisinde iki kez ödemeye yapmayan kişi artık kalan 10 ayı düzenlide ödese ev sahibinin onun tahliye hakkı vardır. Ev sahibi bu hakkı şu şekilde kullanabilir; İsterse icra takibine konu eder. İcra dairesine 30 günlük bir süre içerisinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinde bir tahliye davası açılır. Akabinde de çok hızlıca kiracı çıkarılabilir. Eğer noterden ihtar çekerse, ihtardan sonra dava yoluna gidilerek çıkarılabiliyor. O biraz daha uzun sürüyor icra yoluna göre. Birde tabi ihtiyaç nedeniyle tahliye söz konusu. Ev sahibi kira dönemi sonlanmadan en az 3 ay önce çektiği ihtarla kendisinin ya da yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebiliyor. Fakat bu ihtiyaç çok samimi olmalı. Yani bu samimiyetin kıstasları var”
“Ev sahibi masraflarla kiracıyı tehdit ediyor”
“Son zamanlarda arabuluculukta karşılaştığımız bir şey de ev sahibinin tahliye talebinde bulunduktan sonra kiracıya bu süreçte yaşanan masraflardan sorumlu tutarak kiracıyı tehdit etmesi” diyen Kesim, “Böyle bir şey, böyle bir karar yok. Halihazırda yürüyen bir sözleşme var. Kanun nezdinde yenilenerek devam eden bir sözleşme varken kimseden ihtiyacınızın samimi olduğunu inanmasını bekleyemezsiniz. Sözleşmenin karşısında bir varsayımla hareket etmesini bekleyemezsiniz. Buna ne kanun ne de Yargıtay izin vermiyor zaten. O yüzden kiracıların bu tehditlere kanmamalarını rica ediyorum. Bunu çok yaşıyoruz çünkü” ifadelerini kullandı.
“Yargının yükü arabuluculuğa rağmen inanılmaz fazla”
Eskiden Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görevleri itibariyle daha çekişmesiz işlerden sorumlu olduğu için daha kolay duruşma alınabildiğini kaydeden kesim, “Fakat iki hafta önce açtığım davanın duruşma günü Temmuz ayının ortasına verildi. Ve bu ilk ön inceleme dediğimiz genellikle dosyada pek bir ilerlemenin kaydedilmediği bir duruşma türüdür. İkinci duruşmada araya adli tatil girdiği için çok büyük ihtimalle eylül ayına verilecek. Yani biz daha nitelikli duruşma kısmına eylül ayında geçebileceğiz. Bu nereden baksanız kiracıya 10 ay kazandırdı. Dolayısıyla Yargının yükü arabuluculuk getirilmesine rağmen inanılmaz fazla şu anda. Çünkü arabuluculuk da tamamen anlaşmaya varılıyor denilemez” dedi.
“Yüzde 25 zam sınırı tarafları karşı karşıya getiriyor”
“Kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme bizi bu noktaya getirdi. Çünkü asgari ücretin aldığı zam karşısında kira oranları yüzde 25 ile tutulması açıkçası hakkaniyete aykırı” şeklinde konuşan Kesim sözlerini şöyle tamamladı;
“Yüzde 25 gerçekten hakkaniyete aykırı bulduğum rakam. Bana kalırsa mülkiyet hakkını da sınırlayıcı. Bunun sınırı, tavanı biraz daha yüksek tutulabilirdi. En azından başka veriler bir araya toplanarak daha makul bir sınır kabul edilebilirdi. Bu sınırın konulması zaten tarafları karşı karşıya getiriyor. Çünkü kiracıyı koruyan bu durum karşısında ev sahibelerinin eli kolu bağlı. Bu seferde kanunun bu hali ev sahiplerini çoğunlukla arkadan dolanma yoluna itiyor ve bazı hukuksuz yollara başvuruyorlar. Hiç ihtiyaçları olmadıkları halde ihtiyaç nedeni tahliye davaları açmak gibi”
