Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) 2024 yılı ocak ayı Konut Fiyat Endeksi’ne (KFE) göre; Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 2,3 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 68, reel olarak ise yüzde 1,4 oranında artış gösterdi. Ekonomist Hatice Kolçak, konut fiyatlarındaki gerilemenin devam ettiğini belirterek, “Enflasyonun altında artan konut fiyatları var. Fiyat anlamında tepeden uzun zaman önce dönmüştük. Şimdi yavaş yavaş aşağıya geliyoruz. Reel konut fiyat değişiminde neredeyse sıfır çizgisine yaklaştık. Seçim sonrası dolarda bir yükseliş beklentimiz var. Konut fiyatları dolar bazında şu an hala yüksek. Hala dolar tarafında istediğimiz gibi bir düşüş yok. Seçim sonrası doların yükselmesiyle konut fiyatlarında dolar bazında bir düşüş bekliyorum” dedi. Merkez Bankası politika faizine işaret eden Kolçak, “Yılın ilk yarısında Merkez Bankası politika faizinin yüksek olacağını, bu civarda kalacağını ve bir miktar artış olacağını söyleyebilirim. Yılın ilk yarısında bir faiz indirimi beklemiyoruz. Faizler yüksek kalmaya devam edecek. Faizler yüksek kaldığı sürece otomatikman konut fiyat hareketinde reel ve nominal anlamda düşüş devam edecek. 2024 yılı konut fiyat değişimine baktığımız zaman bu düşüşler ev sahibi olacaklar için bir alım fırsatı yaratıyor. 2024 Haziran ayına kadar evi olmayanlar ve ev alacaklar için bir fırsat” diye konuştu.
“Enflasyonun altında artan konut fiyatları var”
Ekonomist Hatice Kolçak, ELİPS HABER’e Merkez Bankası’nın açıkladığı ocak ayı konut fiyat endeksine ve seçim sonrası konut fiyatlarında nasıl bir değişim beklendiğine ilişkin açıklamalarda bulundu. Konut fiyatlarındaki gerilemenin devam ettiğini söyleyen Kolçak, “Konut fiyatlarında gerileme devam ediyor. Merkez Bankası’nın ocak ayı konut fiyat endeksine göre; enflasyonun altında artan konut fiyatları var. Konut fiyatları ocak ayında reel olarak yüzde 1,4, nominal olarak yıllık yüzde 68 arttı. Fiyat anlamında tepeden uzun zaman önce dönmüştük. Şimdi yavaş yavaş aşağıya geliyoruz. Reel konut fiyat değişiminde neredeyse sıfır çizgisine yaklaştık” dedi. Konut fiyatlarındaki düşüşü beklediklerini belirten Kolçak, şunları dile getirdi:
“2021-2022 hatta 2023 yılının bir kısmında yatırımcıların aşırı derecede ilgisi vardı ve fiyatlarda ciddi bir yükseliş gördük. Fiyatlar çok hızlı gitti, orada bir köpük oluştu. Yanlış ekonomi politikalarıyla ucuz kredi verilmesi yatırımcının gideceği bir yer olmaması ve enflasyondan kaçışta konutu tercih etmesiyle konut fiyatları aşırı derecede şişmişti. Geldiğimiz noktada mevduat faizleri yüksek. Yani yatırımcı için mevduat faizi gibi alternatif yatırım araçları var. Örneğin, seçim sonrası dövizde ve altın fiyatlarında bir artış bekleniyor. Yatırımcı yönünü konuttan farklı yatırım enstrümanlarına doğru götürdü. Dolayısıyla yatırımcı burada yok. Diğer taraftan konut kredi faizleri çok yüksek ve bankalar kredi kullanımını çok sınırladı. Buraya düzenlemeler geldi. Örneğin, ikinci evini alacaklar yüzde 20-25 civarında küçük bir miktar kredi kullanabiliyorlar. Onda da bankalar çok vermek istemiyor. İlk evim kredisinde oran her ne kadar düşük olsa bile burada da ilk evini alacaklar için onu almak çok kolay değil. Çünkü aylık taksitler çok yüksek ve ilk evini alacakların gelir beyan etmesi lazım. Dolayısıyla krediler tarafı tıkanmış durumda. Kredi kullanımı olmayınca, yatırımcı buradan elini ayağını çekince biz reel olarak konut fiyatlarının gerilediğini görüyoruz. Enflasyonun altında kalmaya devam eden bir piyasa görüyoruz. Türkiye genelinde fiyatlar nominal olarak yıllık yüzde 68 oranında artmış görünüyor ama nominal artış değil. Reel fiyat değişiminin enflasyonun altında mı üstünde mi olduğuna bakıyoruz. Konut fiyatlarında enflasyonun altında düşüş devam ediyor.”
Seçim sonrası konut fiyatlarında nasıl bir değişim bekleniyor?
Konut fiyatlarındaki düşüşün ne kadar devam edeceğine ilişkin açıklamalarda bulunan Kolçak, “Seçim sonrası dolarda bir yükseliş beklentimiz var. Konut fiyatları dolar bazında şu an hala yüksek. Hala dolar tarafında istediğimiz gibi bir düşüş yok. Çünkü dolar kontrol ediliyor. Doların kontrol edilmesi, serbest piyasada belirlenmemesi, piyasanın doların yükseleceğine inanması söz konusu. Seçim sonrası doların yükselmesiyle konut fiyatlarında dolar bazında bir düşüş bekliyorum” açıklamasında bulundu.
Konutta alım fırsatı mı doğuyor?
Faiz indirimi beklemediklerini söyleyen Kolçak, “Yılın ilk yarısında Merkez Bankası politika faizinin yüksek olacağını, bu civarda kalacağını ve bir miktar artış olacağını söyleyebilirim. Yılın ilk yarısında bir faiz indirimi beklemiyoruz. Faizler yüksek kalmaya devam edecek. Faizler yüksek kaldığı sürece otomatikman konut fiyat hareketinde reel ve nominal anlamda düşüş devam edecek. Çünkü orada hız azaldı. Bu şu anlama geliyor; 2024 yılı konut fiyat değişimine baktığımız zaman bu düşüşler ev sahibi olacaklar için bir alım fırsatı yaratıyor. 2024 Haziran ayına kadar evi olmayanlar ve ev alacaklar için bir fırsat. Çünkü piyasada satıcılarda, müteahhitiler sahibinden satanlar konutları satmaya çalışıyorlar. Kolay kolay satamadıkları için güzel fırsatlar var” dedi. 2024 yılının ikinci yarısında yeni bir değerlendirme yapmak gerektiğini vurgulayan Kolçak, “Merkez Bankası’nın uygulayacağı faiz politikasına bağlı olarak değişim görebiliriz. Merkez Bankası bir faiz indirimine giderse o zaman fiyat değişimi yeniden yukarı atabilir” diye konuştu.
“Dolar bazlı fiyatlar yüksek: Yabancılar konut alım tercihini Türkiye’den yana kullanmıyor”
Yabancı yatırımcıların Türkiye’den konut alımını düşürdüğünü söyleyen Kolçak, sözlerine şöyle devam etti:
“Yabancı konut almıyor. Çünkü dolar bazlı çok yükseğiz. Dolayısıyla tercihini Türkiye'den yana kullanmıyor. Bu da özellikle İstanbul ve Antalya gibi yabancının yoğun alım yaptığı yerlerde de fiyatların Türkiye geneline göre daha fazla düştüğünü gösteriyor. Dolar bazlı konut fiyatları Türkiye'de hala yüksek olduğundan dolayı yerli de içeriden konut almıyor. Yerli yatırımcı, ‘Dolar bazında konut fiyatları hala yüksek. Ben Türkiye'den alacağıma yurt dışından alırım’ diye düşünüyor.”
“Dar gelirli için hala konuta erişim mümkün değil”
Kolçak, kiralara işaret ederek, sözlerini şöyle tamamladı:
“Konut fiyatları reel olarak düşerken, kiralarda aynı düşüşü görmüyoruz. Kiralar yükseliyor. Dar gelirli için hakikaten hala konuta erişim mümkün değil. Orta gelirli için de çok zor. Dar ve orta gelirlinin konuta ulaşabilmesi için faiz indiriminin gerçekleşmesi ya da yeni bir kampanya dönemine girilmesi şart. Bir kampanya dönemine girdiğimiz zaman da fiyatlar çok hızlı gidecek. Elinde altını, dövizi olan kitle ne yapıp konut almaya çalışıyor. Kredi kullanmasa bile nakit almaya çalışıyor ama evet dar ve orta gelirlinin konuta erişimi zor. Çünkü aylık taksitler hala çok yüksek. Şu seviyelerden bile alınmıyor. Türkiye'de konutta psikolojik sınır yüzde 1'dir. Faiz yüzde 1’e indiği an hem fiyatlar çok hızlı gider hem de inanılmaz bir alım gelir. Onu söyleyeyim. Fakat bu hemen olmayacak. Yavaş yavaş olacak ama hala o seviyede değiliz. Fırsat dediğim imkanı olan ve elinde bekleyen için. Çünkü dövizin de altının da yükseleceğine dair beklentimiz var.
Şunu da ekleyelim; Fiyatlar düşüyor ve bir süre daha düşmeye devam edecek. Ama önümüzdeki sürece baktığımız zaman maliyetlerin arttığını unutmamak lazım. Dövizin artmasıyla maliyetler daha çok artacak. Bu, konut fiyatlarında önümüzdeki yıllarda artışın devam edeceğini gösteriyor. 2024 yılı bu anlamda alımlar için fırsat veriyor. Çünkü fiyatlar en nihayetinde mecburen artmaya devam edecek.”
