Özel haber: Halide Tonga
Artan enflasyonla birlikte ev kiralarındaki hızlı ve orantısız artış ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkları dolayısıyla da yargı yükünü artırdı. Konuyla ilgili yapılan son düzenlemede her iki taraf da davaya gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunda. Eğer anlaşılamazsa dava yoluna gidilecek. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgileri Arabulucu Avukat Beyza Dinçbudak, Elipshaber’e açıkladı.
Arabulucu kira uyuşmazlıklarında artık dava şartı haline getirildi
Kira davalarında arabuluculuk sistemi nedir?
7441 sayılı kanunun 1/9/2023 tarihi itibari ile yürürlüğe girecek yeni düzenlemesi ile birlikte hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk kanuna 18/B maddesi eklenmiştir. Bu madde ile birlikte kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yolu ile tahliyesi hariç kira ilişkisinden kaynaklı tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.
Bilindiği üzere arabuluculuk iş, ticari ve tüketici mahkemelerindeki davalarda dava açılmadan önce zorunlu olarak başvurulması gereken bir yol olarak öngörülmüştür. Yapılan bu değişiklikle birlikte artık kira davalarında da arabulucuya başvurmak bir zorunluluk haline gelmiştir. Kira davalarında arabuluculukta bizim kuralımız şu; İcra İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliye edilmesi hariç olmak üzere arabulucuya elverişli nitelikte olan tüm kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce bir arabulucuya başvurulmuş olması gerekiyor.
Arabulucu Avukat Beyza Dinbçbudak
Sözleşme illa ki konutla ilgili olmak zorunda değil
Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin konusu, bir taşınır veya bir taşınmazın kiralanması olabilir. İlla ki konut olmasına gerek yok. Taşınırların kiralanması kapsamında da bir dava açılacaksa önce arabulucuya başvurulması gerekiyor. Örneğin, bir araç kiraladınız, bu araç kiralaması ile ilgili olarak bir sorun yaşıyorsunuz; bu durumda da yine dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Taşınmazlarla ilgili olarak örnek vermek gerekirse, kira bedelinin tespitine yönelik kira tespit da dava şartı arabuluculuk kapsamında olacaktır.
Arabuluculuk süresi 3 hafta, zorunlu hallerde en fazla 4 hafta
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi ne kadar?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurduğunuzda bu arabuluculuk süresi en geç 4 hafta içerisinde sonlandırılmalıdır. Asıl süre 3 haftadır. Ancak zorunlu hallerde en fazla 1 hafta daha bu süre uzatılabiliyor. Hak düşürücü ve zaman aşımı süreleri işlemez.
Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurduğunuzda, arabuluculukta geçen bu 3+1 haftalık sürede anlaşma süreleri olarak düşürücü süreler işlemez. Yani bir arabulucuya başvurduğunuz için tabi ki bir hak kaybına uğramazsınız.
Sadece kira uyuşmazlıkları değil, komşuluk hakkında bile arabulucuya gidilecek
Kira haricinde başka hangi konular bu kapsamda değerlendirilecek?
Kira uyuşmazlıklarında her ne kadar arabuluculuktan bahsedilse de yapılan değişiklikle birlikte artık kira uyarlama davaları, tahliye davaları, kira tespit davaları, kiracı ile mal sahibi arasında kaynaklanan tüm ihtilaflar arabuluculuk sürecine tabi olacaktır. Bununla birlikte bir taşınır veya bir taşınmaz malda birden fazla kişi ortak olarak sahipse yani burada elbirliği ve paylı mülkiyet söz konusu ise halk arasında da ‘İzale-i Şuyu’ olarak bilinen ortaklığın giderilmesi olarak bilinen davası için de önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir.
Buna benzer şekilde kat mülkiyetinden kaynaklanan sitelerde, apartmanlarda, aidatların ödenmemesi veya bir başlatılan icra takibi sonrası takibe yapılan itirazlar da dava şartı kapsamında arabulucuya başvurulması da yine 1 Eylül 2023 tarihi itibari ile zorunluluk haline gelmiştir.
Hukukumuzda, komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı kapsamında arabuluculuk zorunlu olarak düzenlenmiştir.
Hem kiracı hem mal sahibi arabulucuya başvurmak zorunda. Her iki tarafın da herhangi bir talebi varsa buna ilişkin olarak arabulucuya gitmesi gerekiyor dava açmadan önce. 3 hafta genel süre, zorunlu hallerde 1 hafta daha uzatılıyor.
Anlaşma sağlanmazsa haksız olan taraf arabulucuk ücretini öder
Arabulucuk ücretini kim ödemek zorunda? Buna nasıl karar veriliyor?
Arabuluculuk ücretinde anlaşma sağlanmazsa eğer dava şartı kapsamında, arabuluculuk ücretini devlet ödüyor. Ancak dava açıldığında ve sonlandığında bu ücret haksız olan kişiden, taraftan tahsil ediliyor. Bu hususa da davanın açıldığı mahkeme karar veriyor. Gerekçeli kararında buna yer veriyor. Taraflar anlaşamazsa arabuluculukta bir somut tutanak düzenlenir. Ve bu son tutanak düzenlendikten sonra bu tutanakla birlikte başvurucu tarafın dava açma hakkı doğar.
Taraflar isterse ve anlaşırsa kira artırımı yüzde 25’in üzerinde olabilir
Arabulucuda yüzde 25’in üzerinde bir zam oranı yapılabilir mi?
Arabuluculuk ihtiyari olarak yürütülen bir süreçtir. Evet dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olabilir ama arabuluculuk sürecinde taraflar kanuna, hukuka, ahlaka uygun olmamak üzere serbestçe tasarruf edebilecekleri her konuda iradi bir şekilde bir anlaşma yapabilirler. Biliyorsunuz kanunumuzla birlikte yüzde 25 sınırı, konut kiralarında yaklaşık bir seneden fazla uygulanmaktadır. Bu yüzde 25 sınırı kanuni bir sınırlamadır. Bununla ilgili olarak doktrinde iki ayrı görüş oluşmuştur. Kanuna aykırı bir oran öngörülemez diye. Fakat arabulucunun mantığı kapsamında yüzde 25 sınırının aşılabileceği mümkündür.
Zira arabuluculuğun özü tarafların serbestçe tasarruf edebilecekleri her konuda iradeleri doğrultusunda bir anlaşma yapmalarıdır. Öte yandan Adalet Bakanı Sayın Yılmaz Tunç’un belirttiği gibi, yüzde 25 sınırı bu arabuluculuk anlaşmalarında uygulanmak zorunda değildir. Her iki taraf da eğer rıza gösterirse bu aşılabilmektedir.
