Özel Haber: Deniz Dalgıç
Ekonomist Hatice Kolçak, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı şubat ayı konut fiyat endeksini, “Yıllık fiyat artışlarında bir gerileme olduğunu görüyoruz ama aylık bazda fiyat artışları devam ediyor” sözleriyle değerlendirdi. Fiyatların ‘artış hızında’ yavaşlama olduğunu belirten Kolçak, “Fiyatlar düşmeyecek. Konut fiyatları aylık bazda nominal olarak artmaya devam edecek” diye konuştu.
Kolçak, TCMB’nin açıkladığı şubat ayı konut fiyat endeksini, ELİPS HABER’e değerlendirdi. Kolçak’a sorduğumuz sorular ve yanıtları şu şekilde:
Aylık bazda artışlar devam ediyor
Merkez Bankası verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi nasıl değerlendiriyorsunuz?
Yıllıkta fiyatlarda bir düşüş olduğunu görüyoruz. Konut fiyat endeksi geçen aya göre yüzde 8,4, bir önceki yılın aynı ayına göre yani senelik baktığımızda nominal olarak yüzde 141,5, reelde ise yüzde 56,3 oranında fiyatlar artmış. Yıllık fiyat artışlarında bir gerileme olduğunu görüyoruz ama aylık bazda baktığımızda fiyat artışları devam ediyor.
Artış hızında yavaşlama var
Aylık fiyat artışlarının devam etmesi ne anlama geliyor?
Fiyat artışları devam ediyor ama artış hızında bir yavaşlama var. Fiyat artış hızı geçtiğimiz iki yıla göre hız etmiş durumda. Geçtiğimiz iki yıl, aylık fiyatlarda çok hızlı bir artış vardı. Şimdi fiyat artışları eskisi gibi artmıyor. Daha yavaş artıyor diyebiliriz. Yıllıkta ise fiyat artışları şu an yüzde 141,5’e gelmiş. Biz önceki yıl ağustosta yüzde 185 ile zirveyi görmüştük. Sonra yavaş yavaş bir geçiş oldu.
Enflasyondan kaçış konut piyasasına yönlendirdi
Fiyatlardaki artış hızının yavaşlamasının nedeni nedir?
Geçtiğimiz iki yıla baktığımızda şöyle bir durum vardı: Faiz politikası. Düşük faiz politikası enflasyondan kaçışta yatırımcıları konut piyasasına yönlendirdi. Yatırımcı sadece ev alan, eve ihtiyacı olanlar değil, parasını enflasyondan korumak için konut piyasasına geldi. Bu nedenle fiyatlarda çok ciddi bir artış görmüştük. Bunun birinci nedeni, geçen yıl mayıstan sonra bir sıkılaşma döngüsü başladı. Bankalar, yavaş yavaş kredi oranları yukarı çekerken, bir taraftan da yavaş yavaş kredi kullandırmamaya başladılar.
Konut satışlarında gerileme görüyoruz
Bu yıl durum nasıldı?
2023’e geldiğimiz zaman bankalar neredeyse hiç kredi vermeme noktasına geldiler. Yani bir kredi sıkılaşması söz konusu oldu. İnsanlar kredi kullanamıyorlar. İkinci neden ise, 2023’e girilmesiyle birlikte şöyle bir durum ortaya çıktı: Konut yatırımcısı için alternatif yatırım araçları var. Mesela dolarda ve gram altında bir yükseliş beklentisi var. Yatırımcı dolara ve altına kaydı. Diğer taraftan Kur Korumalı Mevduat (KKM) hesabında faiz üst sınırı kaldırıldı. Ayrıca mevduat faizlerinde de son dönemde yüzde 30’ları görüyoruz. Yatırımcılara farklı yatırım enstrümanları ortaya çıktı. Böyle olunca yatırımcı bu tarafa kaydı. Seçimle beraber yatırımcı dolar, altın, KKM ve mevduat faizlerine yöneldi. Konut satışlarında 2023’ün başından beri bir gerileme görüyoruz. Talepte azalma var. Dolayısıyla satışlarda yavaşlama, fiyatlarda da hafif bir soğuma olduğunu görüyoruz.
Arzın kısıtlı olması fiyatları yukarı çıkartıyor
Bundan sonra konut fiyatları ne olacak?
Bundan sonra belirleyici olan yine ‘faiz politikası’ olacak. Seçimden sonra eğer tekrar yüksek faiz politikasına, Ortodoks politikalara geri dönülürse bu konut fiyatlarında biraz daha frene basılacağı anlamına geliyor. Fiyatlar düşecek demiyorum. Fiyatlar düşmeyecek. Konut fiyatları aylık bazda nominal olarak artmaya devam edecek. Ayrıca arz problemimiz devam ediyor. Konut arzında daralma var. Konut üretilmiyor. Özel sektör çok fazla konut yapmıyor. Arzın kısıtlı olması fiyatları yukarı çıkartıyor. Ve maliyetteki artış devam ediyor. Bu da önemli bir etken.
