Ankara'nın Altındağ ilçesinde ev sahibi Prof. Dr. Ali Duman, kiracı ile yaşadığı sorunlara çözüm bulmak için alışılmışın dışında bir yöntem geliştirdi. Malatya İnönü Üniversitesi İlahiyat Fakültesi İslam Hukuku Profesörü olan Duman, kiralık evinin aylık kira bedelini 7 gram altın olarak belirledi. Bu durum gündemde büyük yankı uyandırdı. Hazine ve Maliye Bakanlığı konuya ilişkin açıklamasında, “Sosyal medyada yer alan haberlerde belirtilen kira bedelinin altın cinsinden ödenmesi anılan mevzuata aykırılık oluşturmaktadır” açıklaması gelirken, Avukat Ali Talip Yücel, konuya ilişkin açıklamalarda bulundu.
“Kira artış oranlarına ilişkin yüzde 25 oranındaki sınırlama, bugüne gelindiğinde ölçüsüz bir sınırlama niteliği taşımaktadır”
Kirada yüzde 25’lik zam sınırının kalkması kiracı ve kiraya veren arasında ne gibi sorunlara neden oldu?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli bir süre için yapılmış olsa dahi kararlaştırılan sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemektedir. Öyle ki kiracı aksine bir bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla uzatılmış sayıldığı kabul edilmektedir. Fakat bunun istisnasını kira bedeli oluşturmaktadır. Zira kira bedeli enflasyondan etkilendiği için zaman içerisinde kira bedelinin artırılması gerekmektedir. Bu ise taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi sorununu ortaya çıkarmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükmü olan m.344, ülkemizde görülen yüksek enflasyon oranlarından kiracıların korunması amacıyla Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’den bu yana çeşitli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler neticesinde ise belirli istisnalar dışında kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi yasaklanmış ve yeni kira dönemlerinde, kiraya verenin en fazla Tüketici Fiyat Endeksi artış oranı kadar ve geçici bir süre için yüzde yirmi beşi aşmayacak şekilde kira bedelini artırabileceği kabul edilmiştir. Türkiye’de son yıllarda önemli bir sorun olarak karşımıza çıkan konut sıkıntısı ve fahiş kira sorunu nedeniyle, 1 Temmuz 2024 itibariyle yüzde 25’lik zam sınırının kalkması kiracı ve kiraya veren arasında son yıllarda kronikleşen problemleri ne şekilde etkilediğini ortaya koymak gerekir.
Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.4 ile TBK’ya geçici bir madde eklenerek, konut kirası sözleşmelerinde kira artış oranı, m.344’te yer alan sınırlamaların yanında ayrıca bir de önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’i ile sınırlandırılmıştı. Yüzde 25’lik kira bedeli sınırlamasının, yıllık enflasyon oranının çok altında kaldığı görülmüştür. Dolayısıyla kira artış oranlarına ilişkin %25 oranındaki sınırlama, bugüne gelindiğinde ölçüsüz bir sınırlama niteliği taşımış olup süreç içerisinde kiraya veren ile kiracı arasında bulunması gereken dengeyi kiraya veren aleyhine, fedakârlık gösterilemeyecek oranda bozmuştur. Kiraya verenler bu durum karşısında yüzde 25 artış oranının enflasyonun çok altında kalması sebebiyle konutlarını kiralamaktan vazgeçmişlerdir. Bu durum ülkemizde giderek artan konut sıkıntısını artırmakta ve kira fiyatlarını düşmesini engellemektedir. Kiraya verenler konutlarını kiralarken yüzde 25’lik artış sınırını dolanmak amacıyla kiracılarına tarih kısmı boş bırakılmış tahliye taahhütnameleri imzalatma yoluna gitmişlerdir. Bu durum kiracılar açısından sokağa atılma tehlikesi ile bir tehdit unsuru oluşturmuştur. Yaşanan bu durum konut kiralayabilmek için tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kalan kiracıların, kira artış oranlarının Tüketici Fiyat Endeksi artış oranının dahi üzerinde olmasına sebebiyet vermiştir.
“Yüzde 25’lik artış sınırının kalkması mahkemelerin iş yükünü azaltacaktır”
Yüzde 25’lik kira artış oranın kaldırılması mahkemelere nasıl etki yaptı?
Yüzde 25’lik artış sınırının olduğu dönemde kiracı kiraya veren uyuşmazlıkları açısından mahkemelerinin iş yükü giderek artmıştır. Her ne kadar 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğa tabi olsa da bu durumda kiracı kiraya veren uyuşmazlıklarına çözüm olmamış sorun büyüyerek devam etmiştir. Gelinen noktada kira fiyatlarında yüzde 25 oranında artış sınırının kiraya verenler açısından hakkaniyete aykırı bir uygulama haline gelmesindeki olumsuzluklar yüzde 25 oranında artış sınırının 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle kalkmasıyla bir nebze dahi olsa çözüme kavuşacak ve mahkemelerin iş yükünün azalacaktır. 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artış oranının bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında uygulanmasının kiracı kiraya veren arasında uygulamada ne türden problemlere sebep olacağı ve mahkemelerin iş yüküne ne şekilde etki edeceği bir iki ayda tespit edilebilecek bir problem olmayıp, uzun vadede anlaşılacaktır. Ancak ülkemizde ücret/maaş artış oranlarından daha fazla artış oranı gösteren enflasyon ve giderek artan konut sıkıntısı devam ettiği sürece kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıların kiraya verenlerin insafına kalacağı aşikardır.
“İstisnalar dışında kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi yasaklanmıştır”
Kira bedelinin altın ile alınması mevzuata aykırı mı? Ne tur istisnalar var?
Özellikle konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerindeki kiracıların, sözleşmenin zayıf/güçsüz tarafı oldukları kabul edilmiş ve bu sözleşmelerdeki kiracıları koruyucu düzenlemelere yer verilmiştir. Dolayısıyla toplumsal düzenin sağlanabilmesi adına zaman zaman bu sözleşmelere ve kira bedeline ilişkin müdahaleler de olabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükmü olan m.344, ülkemizde görülen yüksek enflasyon oranlarından kiracıların korunması amacıyla Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’den bu yana çeşitli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler neticesinde ise belirli istisnalar dışında kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi yasaklanmıştır. Geçtiğimiz günlerde Ankara’ da bir ev sahibinin kira ücretini aylık 7 gram altın olarak belirlediği haberi gündeme oturmuştur. Bu haberle kira bedelinin Türk Lirası yerine altın cinsinden kararlaştırılması gibi bir uygulamanın güncel mevzuatımıza göre hukuk uygun olup olmadığı problemi kafalarda soru işaretine sebebiyet vermiştir. Bilindiği üzere Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4 üncü maddesinde 2018 yılında yapılan değişiklik ile Türkiye'de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacağı hüküm altına alınmıştır.
“Kira bedelinin altın cinsinden ödenmesi anılan mevzuata aykırılık oluşturmaktadır”
Sosyal medyada yer alan haberlerde belirtilen kira bedelinin altın cinsinden ödenmesi anılan mevzuata aykırılık oluşturmaktadır. Bu kapsamda, vatandaşlarımızın mağduriyet yaşamaması için, yukarıda zikredilen mevzuat hükümlerine aykırı işlem tesis edilmemesi önem arz etmektedir.
